2026 年 7 月 28 日，新加坡国家发展部（MND）与财政部（MOF）同步宣布两项房产政策调整：其一，取消私宅业主在「不用 HDB 贷款购买非补贴转售组屋」时的 15 个月等待期（即日生效）；其二，延长大型集体出售（En Bloc）及复杂项目开发商的额外买方印花税（ABSD）免税销售期限。 这两项并行推出并非偶然，也绝非简单的「救市」——在我看来，这标志着政策重心正从过去几年的「强力抑制需求」，转向「改善市场流动性与确保长期供应」。
💡 Lucy 的判断：这是成熟市场管理者在确认降温措施见效后，做的一次「外科手术式」系统微调——精准切中两个痛点：HDB 市场的置换摩擦，与私宅土地市场的流转停滞。
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一、政策背景：市场降温与分化加剧
理解战略意图，要先看 2026 年年中的基本面。据 URA 与 HDB 的 2026 年第二季度（Q2）预估数据，市场呈现明显的「双轨分化」：
- HDB 转售市场温和回调：Q2 转售价格指数（RPI）环比下跌约 0.3%，继 Q1 下跌约 0.1% 后连续第二季回调——为 2019 年初以来首次连续两季回调，表明自 2020 年起累计上涨超 30% 的转售市场已见顶、进入平稳盘整。
- 私宅市场韧性微涨：Q2 私宅价格指数环比上涨约 0.5%，涨幅较 Q1 的约 0.9% 放缓，但仍正增长，其中核心中央区（CCR）与有地住宅领涨。
在此背景下，前期降温措施（如 2022 年 9 月的 15 个月等待期）已完成阶段性使命。转售市场降温、加上未来几年 BTO 的巨量供应（2025–2027 计划推出超 5 万套），为政策松绑提供了「安全垫」。
二、取消 15 个月等待期：释放置换需求，重塑组屋与租赁市场
2022 年 9 月引入等待期，初衷是防止手握现金的私宅「降级者」推高 HDB 转售价。如今松绑（针对不用 HDB 贷款买非补贴转售组屋者），将产生连锁反应。
1｜供需：激活「降级」置换链条
- HDB 转售需求增加：被压抑的置换需求重新进场，偏好成熟组屋区、面积较大（5 房 / 公寓式）且配套完善的房源。
- 私宅二手供应增加：这批业主为买 HDB 须卖出私宅，为二手私宅市场带来更多挂牌。
2｜房价：成交量回暖，价格受控
引发 HDB 转售价「二次暴涨」的概率极低：
- 成交量预期上升：置换链条打通，转售成交量有望从低谷（Q2 约 6,268 宗、同比下降约 10.2%）回暖。
- 价格涨幅受限：政府敢于松绑的底气在于庞大供应——一是巨量 BTO 新组屋；二是 2019–2021 年建成的 BTO 将在 2026–2028 年陆续达到最低居住年限（MOP）进入转售（据估 2026 年约 1.35 万套、2028 年约 1.95 万套）。新增置换需求将被新增供应吸收，价格整体平稳。
3｜租赁：抽离过渡刚需，租金面临下行压力
一个常被忽视的影响：等待期内，卖掉私宅的业主往往被迫租房过渡，这股短期刚需曾是 2023–2024 年推高大型 HDB 与大众市场公寓租金的推手。等待期取消后，这部分过渡性租赁需求瞬间消失，叠加 2024–2025 年大量新私宅入市出租，普通住宅（尤其大型 HDB 与大众公寓）租金将进一步承压。对租客是利好，对靠租金回报的投资者则要重估收益率。
三、延长大型 En Bloc 项目 ABSD 销售期限：稳定开发端，保障未来供应
与面向购房者不同，这一项精准定向开发端。现行规定下，开发商买住宅地块须缴 ABSD（住宅开发商 35% 可退还部分），须在 5 年内建成售罄才能退税；对动辄数百上千套的大型 En Bloc 项目，5 年犹如悬顶之剑，导致近年大型集体出售几乎无人问津。
新政对符合条件的大型 / 复杂项目给予延长：
- 集体重建后可建 ≥ 700 套、且不少于原有单位数的 1.5 倍；或
- 与主要公共交通枢纽整合等技术 / 基建复杂的项目；
- ABSD 免税销售期限延长约 6 至 12 个月。
影响
- 重启大型地块流转：降低「清盘」风险与资金压力，重新点燃开发商对大型 En Bloc 的兴趣（如近期约 9.5 亿新元易手的 Tan Boon Liat 大厦），保障未来 3–5 年私宅供应不断档。
- 稳定新盘定价：过去为赶 5 年大限清尾盘，开发商常被迫大幅折扣、扰乱价格体系；有了更充裕时间，定价更稳健理性——不赶进度恐慌降价，也不因供应垄断肆意抬价。
四、总结与前瞻：进入「健康流转」的新周期
综合来看，这套双轨政策精准切中两个痛点：HDB 市场的置换摩擦与私宅土地市场的流转停滞。这不是救市，而是降温见效后的系统微调：
- 普通购房者 / 置换者：流动性大幅改善，无论降级买 HDB 还是升级买私宅，交易链条更顺畅。
- 投资者 / 房东：警惕租赁市场下行风险，尤其依赖「过渡期租客」的房源。
- 开发商：获得喘息空间，预计下半年至明年大型 En Bloc 市场迎来温和复苏。
新加坡房地产正告别疫情与资金涌入带来的「非理性繁荣」，步入一个供应充足、流动顺畅、价格稳健的健康新周期。政策重心已明确：在控制系统性风险的前提下，让市场机制更好地配置资源。
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来源与说明：政策要点据 MND / HDB / MOF 公告与 Channel NewsAsia 报道（En Bloc ABSD 报道）。文中市场数据为笔者引用的季度预估，具体以 URA / HDB 官方发布为准；本文为个人分析，不构成投资建议。相关新闻：《取消 15 个月等待期》《En Bloc ABSD 期限延长》。