2026年7月28日 · MND & MOF
新加坡房地产
双轨新政 · 深度解析
从「控需求」到「促流动」的战略转向
政策① 取消 15 个月等待期 政策② 延长 En Bloc 项目 ABSD 期限
一、政策背景
市场降温与分化加剧
截至 2026 年 Q2，市场呈「双轨分化」——HDB 转售温和回调，私宅仍微涨。政府判断降温已见成效，具备系统性微调条件。
HDB 转售市场
▼ 0.3%
RPI 环比 · Q2 2026（连续第二季下跌）成交量 6,268 宗，同比 ▼10.2%。2019 年初以来首次连续两季回调。
私人住宅市场
▲ 0.5%
价格指数环比 · Q2 2026（较 Q1 的 0.9% 放缓）CCR 核心区 & 有地住宅领涨，整体保持韧性。
供应端
庞大的政策「安全垫」
政府松绑的底气来自充足的未来供应，足以吸收新增需求、防止价格失控上涨。
50,000+
套 · BTO 计划推出
2025–2027 年 政策 ①
取消 15 个月等待期
私宅业主在「不用 HDB 贷款购买非补贴转售组屋」时，即日起免等待期。
政策前（2022 年 9 月起）
- ✗ 私宅业主须等 15 个月才可买 HDB 转售
- ✗ 过渡期被迫进入租赁市场
- ✗ 拉高 HDB 与私宅租金
- ✗ 置换链条摩擦成本高
政策后（2026 年 7 月 28 日起）
- ✓ 符合条件者等待期取消
- ✓ 卖私宅可直接买 HDB
- ✓ 「降级」置换链条打通
- ✓ 过渡租赁需求消失
- ✓ 市场流动性大幅改善
政策① 影响分析
供需 · 房价 · 租赁
供需结构
- 置换需求回流 HDB 转售
- 成熟组屋区大户型受青睐
- 业主卖私宅 → 二手挂牌上升
房价走势
- 成交量从低谷回暖
- 大型组屋价格温和支撑
- 需求被 BTO 供应吸收
- 指数难现大幅飙升
租赁市场
- 过渡性租赁需求瞬间消失
- 叠加新私宅供应激增
- 大型 HDB / 公寓租金承压
- 租客受益，房东重估收益率
政策 ②
延长 En Bloc 项目 ABSD 销售期限
精准定向开发端，重启大型地块流转，保障中长期私宅供应。
ABSD 总税率40%
不可退 5% + 可退 35% 退税销售期限5 年 → 5.5–6 年
延长约 6–12 个月 适用项目≥ 700 套
且 ≥ 原有 1.5 倍，或交通枢纽整合等复杂项目 案例：Tan Boon Liat 大厦以约 9.5 亿新元成功售出（2026 年 7 月）。
政策② 影响分析
供应链与定价稳定
供需结构
- 降低开发商「清盘」压力，35% 退税不再逼着赶工
- 重启大型 En Bloc 地块竞标兴趣
- 保障中长期私宅供应（土地稀缺，重建是主要来源）
房价定价
- 减少「跳水式」降价清盘，保护早期买家
- 定价更稳健，可从容调整销售节奏
- 避免垄断抬价、也避免恐慌降价
四、总结与前瞻
进入「健康流转」新周期
这不是「救市」，而是降温见效后的一次「外科手术式」系统微调。
👤 购房者 / 置换者
流动性大幅改善，降级买 HDB、升级买私宅都更顺畅。
🏠 投资者 / 房东
警惕租赁下行风险，尤其依赖「过渡期租客」的房源。
🏗 开发商
获得喘息空间，预计下半年至 2027 大型 En Bloc 温和复苏。
供应充足 · 流动顺畅 · 价格稳健