新加坡房产税按「年值（AV）」计算，不是按房价，而且与业主国籍无关——外国人、PR、公民税率完全相同。据 IRAS 2025 税率，区别只在「自住」还是「非自住」：自住 0%–32% 累进，非自住（出租/投资）12%–36%。 很多人误以为房产税按房价、或外国人更高，其实都不是。
💡 Lucy 提示：买来自住的唯一一套房，用的是低税率；买来出租或第二套起，就是非自住高税率。规划持有结构时，把房产税一起算进现金流，才不会低估长期持有成本。
什么是年值 AV？（据 IRAS）
年值（Annual Value）是 IRAS 评估的该房产可出租的年租金，≈ 年市场租金。房产税 = AV × 适用税率（累进）。AV 与房价、买入价无关——两套买价一样的房，出租行情不同，AV 和房产税也不同。
不知道 AV？用〔房产税计算器〕输入月租金即可估算。
自住 vs 非自住税率（据 IRAS 2025）
自住（业主本人居住，仅限一套）
| 年值区间（新币） | 税率 |
|---|---|
| 首 12,000 | 0% |
| 12,001–40,000 | 4% |
| 40,001–50,000 | 6% |
| 50,001–75,000 | 10% |
| 75,001–85,000 | 14% |
| 85,001–100,000 | 20% |
| 100,001–140,000 | 26% |
| 超过 140,000 | 32% |
非自住（出租 / 投资 / 第二套起）
| 年值区间（新币） | 税率 |
|---|---|
| 首 30,000 | 12% |
| 30,001–45,000 | 20% |
| 45,001–60,000 | 28% |
| 超过 60,000 | 36% |
实例对比（AV = 36,000）
- 自住：首 12,000 × 0% + 24,000 × 4% = 960 新币 / 年。
- 非自住：30,000 × 12% + 6,000 × 20% = 4,800 新币 / 年。
同一套房，自住与非自住房产税相差 5 倍——这就是自住优惠的价值。
怎么合法降低房产税？
- 符合自住优惠：业主本人拥有并居住的一套住宅享低税率。
- 第二套起是非自住：即使自己住，第二套起也按非自住税率。
- 2026 退税：据官方，2026 年自住私宅有一次性 10% 房产税退税（上限 500 新币）。
房产税之外还有哪些税？
小结与推荐
- 怎么算：按年值 AV，不是房价。
- 谁一样：与国籍无关，外国人不多缴。
- 差在哪：自住 0%–32% vs 非自住 12%–36%。
- 推荐：规划自住/出租/多套持有时，把房产税算进长期成本。想做整体税务与持有规划，联系 Lucy。
⚠️ 税率与年值以 IRAS 最新核定为准，本文为一般性说明。