新加坡私宅市场按 URA 分为三大区：核心中央区（CCR）、其他中央区（RCR）、外围区（OCR）。据市场行情，新盘参考尺价 CCR 约 S$2,800–3,500+、RCR 约 2,300–2,800、OCR 约 2,000–2,400（每平方英尺）。 这三个圈层 + 28 个邮区，是看懂新加坡房价的地图。
💡 Lucy 提示：新加坡人聊房子不说「几环」，说「CCR/RCR/OCR」和「第几区」。搞懂这套坐标，再叠加地铁、学区、未来规划，才能判断哪里是洼地、哪里已经买贵了。
分区示意图
示意图（非地理精确）。尺价为新盘市场参考区间，二手房通常更低。
三大区尺价对比（据市场行情）
| 区域 | 代表地段 | 新盘参考尺价 |
|---|---|---|
| CCR 核心中央区 | 乌节 D9、武吉知马 D10、诺维娜 D11、滨海 D1/D2 | S$2,800–3,500+ |
| RCR 其他中央区 | 女皇镇 D3、加东 D15、武吉士 D7、汤申 D20 | S$2,300–2,800 |
| OCR 外围区 | 兀兰 D25、榜鹅 D19、裕廊 D22、淡滨尼 D18 | S$2,000–2,400 |
⚠️ 尺价为市场参考区间，同区因项目、楼龄、地段差异大，二手房通常低于新盘，实际以最新成交为准。
28 个邮区归属
| 区域 | 邮区 | 代表地区 |
|---|---|---|
| CCR | D1、D2、D6、D9、D10、D11、D4(圣淘沙) | 莱佛士坊、丹戎巴葛、乌节、武吉知马、诺维娜、升涛湾 |
| RCR | D3、D5、D7、D8、D12、D13、D14、D15、D20 | 女皇镇、巴西班让、武吉士、小印度、大巴窑、加东、碧山 |
| OCR | D16、D17、D18、D19、D21、D22、D23、D24、D25、D26、D27、D28 | 勿洛、樟宜、淡滨尼、榜鹅、金文泰、裕廊、武吉巴督、兀兰、义顺、实龙岗 |
哪些是价格洼地？哪些偏高？（市场观点）
⚠️ 以下为一般市场观点，非投资建议；房价受政策、供给、利率等多因素影响。
被视为有潜力 / 相对价值：
- 靠近重大规划节点的 RCR/OCR：裕廊湖区（D22，新加坡「第二 CBD」）、大南部滨水区（Greater Southern Waterfront）、兀兰北（D25，与马来西亚 RTS 通车）、榜鹅数码园区（D19）。
- CCR 相对滞涨：过去几年大众市场（OCR/RCR）涨幅快于豪宅，部分观点认为 CCR 高端反而相对「价值」。
- 优质地段的二手/次新：地段好、单价低于同区新盘的房源。
被认为定价偏满 / 需谨慎：
- 部分 OCR 新盘：尺价已达历史高位（S$2,000+），与同区二手价差拉大，性价比需算清。
- 纯投资、租金回报覆盖不了成本的项目：尤其外国人 60% ABSD 叠加后。
怎么用这张地图？
- 先定圈层：自住看生活/学区（常 CCR/RCR），投资看回报与规划（RCR/OCR 潜力区）。
- 叠加地铁与规划：靠近新地铁线、转型节点的外围区，是长期洼地的常见来源。
- 算清税与回报：外国人别忘 60% ABSD，见〔外国人买房〕；富人区解析见〔富人区〕。
小结与推荐
- 三大区：CCR（最贵）> RCR > OCR（最亲民）。
- 尺价：CCR 2,800–3,500+ / RCR 2,300–2,800 / OCR 2,000–2,400。
- 洼地逻辑：靠近重大规划节点的外围 + 相对滞涨的 CCR。
- 推荐：想按你的预算和目标（自住/投资）在对的区找对的房，联系 Lucy 做一对一分析。
⚠️ 分区据 URA，尺价与洼地判断为市场参考/观点，会随行情变化，不构成投资建议；实际以最新成交与官方数据为准。