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GLOBAL PROPERTY · US$1M – 10M
100 万美金，在全球 15 个城市能买多大的房子？
同样 100 万美金：在香港只够买约 45–55㎡ 的两房，在普吉岛能买 250–350㎡ 的海景泳池别墅。租金回报最高的是迪拜，过去 5 年涨得最多的也是它——但 2026 年已经开始回调。
300㎡
最大：普吉岛
卡马拉 / 邦涛 海景泳池别墅三到四卧
50㎡
最小：香港
港岛 / 九龙热门屋苑两房（实用面积）
5.0%
税前净回报最高：迪拜
没有年度房产税
+194%
5 年涨最多：迪拜
Knight Frank · 美金计
能买多大
方块面积按比例画；虚线框是同样的钱在新加坡能买的面积。面积是区间中位，每个方块下面写了这个价位买的是什么房子。
100 万美金（约 S$1.28M）
-
普吉岛34 百万泰铢
250–350㎡ 2,690–3,770 尺
卡马拉 / 邦涛 海景泳池别墅三到四卧（或海景公寓 150–200㎡ 永久产权）
-
惠灵顿NZ$1.78M
170–230㎡ 1,830–2,480 尺
Thorndon / Kelburn 四房独立屋（木结构老洋房，带花园）
-
吉隆坡RM 4.06M
150–200㎡ 1,610–2,150 尺
KLCC 公园旁豪华公寓三到四房
-
迪拜AED 3.67M
115–200㎡ 1,240–2,150 尺
Marina / Downtown 两到三房公寓，或 Dubai Hills 联排别墅
-
洛杉矶
120–145㎡ 1,290–1,560 尺
Valley / 中城 老独立屋三房
-
巴塞罗那€0.90M
100–130㎡ 1,080–1,400 尺
扩展区（Eixample）翻新三房，或 Sant Gervasi 三房
-
悉尼A$1.42M
80–110㎡ 860–1,180 尺
东区（Bondi / Randwick）两房公寓，或北区 Chatswood 新盘三房
-
深圳¥6.7M
70–120㎡ 750–1,290 尺
南山二手三房，或龙华新盘四房
-
东京1.6 亿日元
70–90㎡ 750–970 尺
23 区新盘三房（约 70㎡），或涩谷 / 目黑二手
-
巴黎€0.90M
65–85㎡ 700–910 尺
16 区 / 17 区 奥斯曼老楼两到三房
-
上海¥6.7M
60–90㎡ 650–970 尺
内环二手两房，或外环新盘三房
-
伦敦£0.75M
60–80㎡ 650–860 尺
一区边缘 / 二区（Islington、Battersea）两房公寓
-
新加坡S$1.28M
55–70㎡ 590–750 尺
郊区新盘两房，或城市边缘二手两房
-
纽约
55–70㎡ 590–750 尺
上西区 / 上东区 二手一房，或长岛市 / 布鲁克林新盘一到两房
-
香港HK$7.85M
45–55㎡ 480–590 尺
港岛 / 九龙热门屋苑两房（实用面积）
200 万美金（约 S$2.56M）
-
普吉岛67 百万泰铢
450–650㎡ 4,840–7,000 尺
苏林 / 卡马拉 大海景别墅五卧
-
吉隆坡RM 8.12M
350–500㎡ 3,770–5,380 尺
Bangsar / Damansara Heights 独栋洋房
-
迪拜AED 7.34M
250–370㎡ 2,690–3,980 尺
Dubai Hills / Arabian Ranches 四到五房独栋别墅
-
惠灵顿NZ$3.55M
250–350㎡ 2,690–3,770 尺
Roseneath / Seatoun 海景独立屋
-
洛杉矶
170–210㎡ 1,830–2,260 尺
Culver City / Pasadena 四房独立屋
-
巴塞罗那€1.79M
170–210㎡ 1,830–2,260 尺
Turó Park / 格拉西亚大道 大四房
-
悉尼A$2.84M
140–200㎡ 1,510–2,150 尺
Mosman / 下北岸 三到四房独立屋，或东区海景三房公寓
-
东京3.2 亿日元
120–150㎡ 1,290–1,610 尺
港区 / 涩谷二手大三房，或世田谷独栋
-
深圳¥13.4M
110–150㎡ 1,180–1,610 尺
后海 / 前海 三到四房
-
巴黎€1.79M
105–130㎡ 1,130–1,400 尺
左岸 6 区 / 7 区 奥斯曼大三房
-
新加坡S$2.56M
100–120㎡ 1,080–1,290 尺
城市边缘三房，或郊区新盘四房
-
纽约
95–120㎡ 1,020–1,290 尺
切尔西 / 上西区 两到三房 condo
-
上海¥13.4M
90–120㎡ 970–1,290 尺
徐汇滨江 / 前滩 新盘三到四房
-
伦敦£1.49M
85–110㎡ 910–1,180 尺
肯辛顿 / 切尔西 两到三房公寓
-
香港HK$15.69M
65–80㎡ 700–860 尺
中半山 / 九龙站 三房
500 万美金（约 S$6.40M）
-
吉隆坡RM 20.30M
800–1,200㎡ 8,610–12,920 尺
Kenny Hills / Damansara Heights 大地块洋房
-
普吉岛169 百万泰铢
600–900㎡ 6,460–9,690 尺
Cape Yamu / 卡马拉海角 海景别墅
-
惠灵顿NZ$8.88M
400–600㎡ 4,310–6,460 尺
Oriental Bay 临海豪宅（惠灵顿最贵的街）
-
迪拜AED 18.36M
310–600㎡ 3,340–6,460 尺
棕榈岛顶级公寓，或 Jumeirah Golf Estates 大别墅
-
巴塞罗那€4.48M
350–550㎡ 3,770–5,920 尺
Pedralbes 带花园独栋，或格拉西亚大道顶层复式
-
悉尼A$7.11M
280–400㎡ 3,010–4,310 尺
Bellevue Hill / Vaucluse 带泳池豪宅
-
洛杉矶
270–360㎡ 2,910–3,880 尺
Brentwood / Santa Monica 北 豪宅
-
巴黎€4.48M
190–240㎡ 2,050–2,580 尺
圣日耳曼 / 16 区 带阳台的顶层或大平层
-
伦敦£3.74M
180–240㎡ 1,940–2,580 尺
切尔西 / 诺丁山 联排别墅（townhouse），或梅菲尔大三房
-
深圳¥33.4M
180–230㎡ 1,940–2,480 尺
深圳湾一线海景豪宅
-
上海¥33.4M
170–220㎡ 1,830–2,370 尺
陆家嘴 / 黄浦 一线江景豪宅
-
纽约
170–210㎡ 1,830–2,260 尺
Tribeca / West Village 三房 condo
-
新加坡S$6.40M
170–200㎡ 1,830–2,150 尺
乌节 / 纽顿核心区四房大平层（公民、PR 可买半独立洋房）
-
东京7.9 亿日元
170–200㎡ 1,830–2,150 尺
港区 / 千代田 高端大平层
-
香港HK$39.23M
110–130㎡ 1,180–1,400 尺
半山 / 浅水湾 大三房到四房
1,000 万美金（约 S$12.81M）
-
吉隆坡RM 40.60M
1,400–2,300㎡ 15,070–24,760 尺
使馆区 / Kenny Hills 一英亩级豪宅
-
普吉岛337 百万泰铢
900–1,500㎡ 9,690–16,150 尺
Cape Yamu 一线海景，或卡马拉「千万富翁大道」临海别墅
-
惠灵顿NZ$17.75M
600–1,200㎡ 6,460–12,920 尺
惠灵顿几乎没有这个价位：可买 Oriental Bay 两栋，或周边 Wairarapa 酒庄庄园
-
巴塞罗那€8.96M
650–1,000㎡ 7,000–10,760 尺
Pedralbes / Tibidabo 山上大别墅，看海看全城
-
迪拜AED 36.73M
600–750㎡ 6,460–8,070 尺
棕榈岛 Frond 海滨别墅（自带沙滩）
-
悉尼A$14.22M
400–600㎡ 4,310–6,460 尺
Point Piper / Darling Point 临海豪宅（自带码头）
-
洛杉矶
360–600㎡ 3,880–6,460 尺
比佛利山 / Bel Air 豪宅（含地）
-
深圳¥66.8M
350–450㎡ 3,770–4,840 尺
深圳湾 / 香蜜湖 顶级大平层
-
上海¥66.8M
330–450㎡ 3,550–4,840 尺
陆家嘴顶级江景大平层，或衡复风貌区整栋老洋房
-
东京15.8 亿日元
330–380㎡ 3,550–4,090 尺
广尾 / 松涛 豪宅独栋，或顶级塔楼顶层
-
伦敦£7.47M
300–400㎡ 3,230–4,310 尺
贝尔格莱维亚 / 荷兰公园 整栋联排别墅
-
巴黎€8.96M
300–380㎡ 3,230–4,090 尺
7 区看铁塔大平层，或 16 区带花园的独栋（hôtel particulier）
-
纽约
280–370㎡ 3,010–3,980 尺
中央公园旁四房大平层，或 West Village 整栋联排（townhouse）
-
新加坡S$12.81M
260–300㎡ 2,800–3,230 尺
Nassim / Cuscaden 顶级大平层，或圣淘沙湾临水独栋
-
香港HK$78.46M
210–230㎡ 2,260–2,480 尺
山顶 / 浅水湾 大宅级大平层
回报、涨幅、汇率：一张表对比
点表头排序。税前净回报 = 扣掉房产税、管理费、空置、托管和中介后，交个人所得税之前。5 年涨幅是豪宅价格用美金算（2020 年底 → 2025 年底），标「估」的不在 Knight Frank 表里，是估算。
| 城市 | 能买 | 毛回报 | 税前净回报 | 每年净租金 | 5 年涨幅 | 2026 | 汇率 5 年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 普吉岛 | 250–350㎡ | 5.0–7.0% | 3.0–5.0% | $30,000–50,000 | +35%估 | 分化 | −11% 一般 |
| 惠灵顿 | 170–230㎡ | 3.8–4.5% | 2.4–3.1% | $24,000–31,000 | −23%估 | 筑底 | −22% 波动大 |
| 吉隆坡 | 150–200㎡ | 3.5–4.5% | 2.5–3.3% | $25,000–33,000 | +4%估 | 横盘 | −1% 一般 |
| 迪拜 | 115–200㎡ | 6.0–7.0% | 4.5–5.5% | $45,000–55,000 | +194% | 回调 | ±0% 很稳 |
| 洛杉矶 | 120–145㎡ | 3.5–4.5% | 2.0–2.8% | $20,000–28,000 | +38% | 偏软 | — 很稳 |
| 巴塞罗那 | 100–130㎡ | 3.6–4.4% | 2.4–3.1% | $24,000–31,000 | +12%估 | 稳涨 | −9% 一般 |
| 悉尼 | 80–110㎡ | 3.5–4.2% | 2.4–3.0% | $24,000–30,000 | +5% | 下跌 | −9% 一般 |
| 深圳 | 70–120㎡ | 1.5–2.0% | 1.2–1.7% | $12,000–17,000 | −20%估 | 筑底 | −2% 稳 |
| 东京 | 70–90㎡ | 3.2–3.8% | 2.4–3.0% | $24,000–30,000 | +70% | 高位 | −35% 波动大 |
| 巴黎 | 65–85㎡ | 2.8–3.4% | 1.8–2.4% | $18,000–24,000 | +13% | 横盘 | −9% 一般 |
| 上海 | 60–90㎡ | 1.6–2.0% | 1.0–1.5% | $10,000–15,000 | +12% | 企稳 | −2% 稳 |
| 伦敦 | 60–80㎡ | 4.0–5.0% | 2.6–3.4% | $26,000–34,000 | −7% | 还在跌 | −2% 一般 |
| 新加坡 | 55–70㎡ | 3.0–3.5% | 2.0–2.5% | $20,000–25,000 | +29% | 稳涨 | +3% 很稳 |
| 纽约 | 55–70㎡ | 3.8–4.5% | 1.8–2.5% | $18,000–25,000 | +3% | 回暖 | — 很稳 |
| 香港 | 45–55㎡ | 3.3–3.8% | 2.6–3.0% | $26,000–30,000 | ±0% | 反弹 | −1% 很稳 |
| 城市 | 能买 | 毛回报 | 税前净回报 | 每年净租金 | 5 年涨幅 | 2026 | 汇率 5 年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 普吉岛 | 450–650㎡ | 5.0–6.5% | 3.0–4.5% | $60,000–90,000 | +35%估 | 分化 | −11% 一般 |
| 吉隆坡 | 350–500㎡ | 2.5–3.5% | 1.8–2.6% | $36,000–52,000 | +4%估 | 横盘 | −1% 一般 |
| 迪拜 | 250–370㎡ | 5.0–6.0% | 3.8–4.6% | $76,000–92,000 | +194% | 回调 | ±0% 很稳 |
| 惠灵顿 | 250–350㎡ | 3.0–3.8% | 1.8–2.5% | $36,000–50,000 | −23%估 | 筑底 | −22% 波动大 |
| 洛杉矶 | 170–210㎡ | 3.0–3.8% | 1.6–2.3% | $32,000–46,000 | +38% | 偏软 | — 很稳 |
| 巴塞罗那 | 170–210㎡ | 3.2–4.0% | 2.1–2.8% | $42,000–56,000 | +12%估 | 稳涨 | −9% 一般 |
| 悉尼 | 140–200㎡ | 2.8–3.4% | 1.8–2.4% | $36,000–48,000 | +5% | 下跌 | −9% 一般 |
| 东京 | 120–150㎡ | 3.0–3.5% | 2.2–2.7% | $44,000–54,000 | +70% | 高位 | −35% 波动大 |
| 深圳 | 110–150㎡ | 1.4–1.8% | 1.1–1.5% | $22,000–30,000 | −20%估 | 筑底 | −2% 稳 |
| 巴黎 | 105–130㎡ | 2.6–3.2% | 1.6–2.2% | $32,000–44,000 | +13% | 横盘 | −9% 一般 |
| 新加坡 | 100–120㎡ | 2.8–3.3% | 1.9–2.3% | $38,000–46,000 | +29% | 稳涨 | +3% 很稳 |
| 纽约 | 95–120㎡ | 3.3–4.0% | 1.5–2.1% | $30,000–42,000 | +3% | 回暖 | — 很稳 |
| 上海 | 90–120㎡ | 1.5–1.9% | 1.0–1.4% | $20,000–28,000 | +12% | 企稳 | −2% 稳 |
| 伦敦 | 85–110㎡ | 3.5–4.3% | 2.3–3.0% | $46,000–60,000 | −7% | 还在跌 | −2% 一般 |
| 香港 | 65–80㎡ | 3.0–3.5% | 2.3–2.8% | $46,000–56,000 | ±0% | 反弹 | −1% 很稳 |
| 城市 | 能买 | 毛回报 | 税前净回报 | 每年净租金 | 5 年涨幅 | 2026 | 汇率 5 年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 吉隆坡 | 800–1,200㎡ | 2.0–3.0% | 1.5–2.3% | $75,000–115,000 | +4%估 | 横盘 | −1% 一般 |
| 普吉岛 | 600–900㎡ | 4.0–5.5% | 2.5–3.8% | $125,000–190,000 | +35%估 | 分化 | −11% 一般 |
| 惠灵顿 | 400–600㎡ | 2.3–3.0% | 1.3–1.9% | $65,000–95,000 | −23%估 | 筑底 | −22% 波动大 |
| 迪拜 | 310–600㎡ | 4.0–5.0% | 3.0–3.8% | $150,000–190,000 | +194% | 回调 | ±0% 很稳 |
| 巴塞罗那 | 350–550㎡ | 2.6–3.3% | 1.6–2.3% | $80,000–115,000 | +12%估 | 稳涨 | −9% 一般 |
| 悉尼 | 280–400㎡ | 2.2–2.8% | 1.3–1.8% | $65,000–90,000 | +5% | 下跌 | −9% 一般 |
| 洛杉矶 | 270–360㎡ | 2.5–3.2% | 1.2–1.8% | $60,000–90,000 | +38% | 偏软 | — 很稳 |
| 巴黎 | 190–240㎡ | 2.3–2.9% | 1.3–1.9% | $65,000–95,000 | +13% | 横盘 | −9% 一般 |
| 伦敦 | 180–240㎡ | 3.0–3.7% | 1.9–2.6% | $95,000–130,000 | −7% | 还在跌 | −2% 一般 |
| 深圳 | 180–230㎡ | 1.2–1.6% | 0.9–1.3% | $45,000–65,000 | −20%估 | 筑底 | −2% 稳 |
| 上海 | 170–220㎡ | 1.3–1.7% | 0.8–1.2% | $40,000–60,000 | +12% | 企稳 | −2% 稳 |
| 纽约 | 170–210㎡ | 2.8–3.4% | 1.2–1.7% | $60,000–85,000 | +3% | 回暖 | — 很稳 |
| 新加坡 | 170–200㎡ | 2.5–3.0% | 1.6–2.0% | $80,000–100,000 | +29% | 稳涨 | +3% 很稳 |
| 东京 | 170–200㎡ | 2.5–3.0% | 1.8–2.3% | $90,000–115,000 | +70% | 高位 | −35% 波动大 |
| 香港 | 110–130㎡ | 2.5–3.0% | 1.9–2.4% | $95,000–120,000 | ±0% | 反弹 | −1% 很稳 |
| 城市 | 能买 | 毛回报 | 税前净回报 | 每年净租金 | 5 年涨幅 | 2026 | 汇率 5 年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 吉隆坡 | 1,400–2,300㎡ | 1.5–2.5% | 1.0–1.8% | $100,000–180,000 | +4%估 | 横盘 | −1% 一般 |
| 普吉岛 | 900–1,500㎡ | 3.5–5.0% | 2.2–3.5% | $220,000–350,000 | +35%估 | 分化 | −11% 一般 |
| 惠灵顿 | 600–1,200㎡ | 2.0–2.8% | 1.0–1.7% | $100,000–170,000 | −23%估 | 筑底 | −22% 波动大 |
| 巴塞罗那 | 650–1,000㎡ | 2.2–3.0% | 1.3–2.0% | $130,000–200,000 | +12%估 | 稳涨 | −9% 一般 |
| 迪拜 | 600–750㎡ | 3.5–4.5% | 2.6–3.4% | $260,000–340,000 | +194% | 回调 | ±0% 很稳 |
| 悉尼 | 400–600㎡ | 1.8–2.4% | 1.0–1.5% | $100,000–150,000 | +5% | 下跌 | −9% 一般 |
| 洛杉矶 | 360–600㎡ | 2.0–2.8% | 0.8–1.5% | $80,000–150,000 | +38% | 偏软 | — 很稳 |
| 深圳 | 350–450㎡ | 1.0–1.4% | 0.7–1.1% | $70,000–110,000 | −20%估 | 筑底 | −2% 稳 |
| 上海 | 330–450㎡ | 1.0–1.5% | 0.6–1.1% | $60,000–110,000 | +12% | 企稳 | −2% 稳 |
| 东京 | 330–380㎡ | 2.2–2.8% | 1.5–2.0% | $150,000–200,000 | +70% | 高位 | −35% 波动大 |
| 伦敦 | 300–400㎡ | 2.5–3.2% | 1.5–2.2% | $150,000–220,000 | −7% | 还在跌 | −2% 一般 |
| 巴黎 | 300–380㎡ | 2.0–2.6% | 1.1–1.7% | $110,000–170,000 | +13% | 横盘 | −9% 一般 |
| 纽约 | 280–370㎡ | 2.3–3.0% | 0.9–1.5% | $90,000–150,000 | +3% | 回暖 | — 很稳 |
| 新加坡 | 260–300㎡ | 2.2–2.8% | 1.3–1.8% | $130,000–180,000 | +29% | 稳涨 | +3% 很稳 |
| 香港 | 210–230㎡ | 2.0–2.5% | 1.5–2.0% | $150,000–200,000 | ±0% | 反弹 | −1% 很稳 |
贵不贵 × 涨没涨
横轴是 5 年涨幅（美金计），纵轴是豪宅每平米美金价。左下角 = 便宜、还没涨；右上角 = 已经又贵又涨过。空心点是估算。
汇率、人口、收入
「100㎡ 豪宅 = 几年工资」是用豪宅每㎡ 价 × 100 ÷ 当地年薪中位数（或平均），只看贵不贵，不是房价收入比的官方口径。
| 城市 | 汇率制度 | 本币 5 年 | 人口密度 | 人均 GDP | 月薪 | 100㎡ 豪宅 = 几年工资 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 新加坡 | 金管局管理浮动 5 年在 1.27–1.46 之间 · 很稳 | +3% | 8,300 人/km² | $90,700 | $4,510 | 66 年 |
| 香港 | 联系汇率，挂钩美金 7.75–7.85 区间 · 很稳 | −1% | 6,800 人/km² | $53,600 | $2,700 | 137 年 |
| 东京 | 自由浮动 5 年从 103 跌到 161，现约 158 · 波动大 | −35% | 6,400 人/km² | $54,000 | $2,560 | 89 年 |
| 迪拜 | 挂钩美金（3.6725） 1997 年起固定 · 很稳 | ±0% | 970 人/km² | $34,500 | — | — |
| 吉隆坡 | 管理浮动 5 年在 4.0–4.8 之间，2024 年后回升 · 一般 | −1% | 8,200 人/km² | $31,000 | $1,000 | 48 年 |
| 普吉岛 | 自由浮动 5 年在 30–38 之间，现约 33.7 · 一般 | −11% | 780 人/km² | $9,000 | $500 | 100 年 |
| 洛杉矶 | 美金本身 — · 很稳 | — | 3,000 人/km² | $100,000 | $6,700 | 34 年 |
| 纽约 | 美金本身 — · 很稳 | — | 10,900 人/km² | $115,000 | $7,050 | 35 年 |
| 伦敦 | 自由浮动 5 年在 1.04–1.40（美金 / 英镑）之间，现约 1.34 · 一般 | −2% | 5,700 人/km² | $84,000 | $5,300 | 48 年 |
| 巴黎 | 欧元，自由浮动 5 年在 0.96–1.23（美金 / 欧元）之间，现约 1.12 · 一般 | −9% | 20,000 人/km² | $70,000 | $3,200 | 70 年 |
| 巴塞罗那 | 欧元，自由浮动 5 年在 0.96–1.23（美金 / 欧元）之间，现约 1.12 · 一般 | −9% | 16,800 人/km² | $42,000 | $3,250 | 32 年 |
| 悉尼 | 自由浮动 5 年在 0.60–0.80（美金 / 澳币）之间，现约 0.70 · 一般 | −9% | 450 人/km² | $77,000 | $6,250 | 32 年 |
| 惠灵顿 | 自由浮动 5 年在 0.55–0.74（美金 / 纽币）之间，现约 0.56 · 波动大 | −22% | 740 人/km² | $51,000 | $3,540 | 17 年 |
| 上海 | 有管理浮动 + 资本管制 5 年在 6.3–7.35 之间，现约 6.68 · 稳 | −2% | 3,900 人/km² | $30,000 | $1,860 | 101 年 |
| 深圳 | 有管理浮动 + 资本管制 5 年在 6.3–7.35 之间，现约 6.68 · 稳 | −2% | 9,000 人/km² | $28,500 | $2,390 | 87 年 |
每个城市：一句话 + 外国人能买什么
新加坡Singapore 稳涨 贵、回报低，但汇率最稳、法规最透明，是「存钱」型资产。
2026 年行情：URA 私宅价格指数 Q1 +0.9%、Q2 +0.5%、Q3 快估 +1.4%，前三季约 +2.8%；核心区 Q3 −0.1% 基本持平。Knight Frank 统计 2025 年豪宅 +7.9%。
外国人能买：外国人可买公寓（有地住宅要批准，圣淘沙湾可申请）
买入税费：外国人 ABSD 60% + 买方印花税最高 6%；美国、瑞士、冰岛、挪威、列支敦士登公民首套同新加坡公民（ABSD 0%）
持有成本：房产税：出租按年值 12–36% 累进
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 55–70㎡ · 郊区新盘两房，或城市边缘二手两房 | 2.0–2.5% |
| 200 万 | 100–120㎡ · 城市边缘三房，或郊区新盘四房 | 1.9–2.3% |
| 500 万 | 170–200㎡ · 乌节 / 纽顿核心区四房大平层（公民、PR 可买半独立洋房） | 1.6–2.0% |
| 1,000 万 | 260–300㎡ · Nassim / Cuscaden 顶级大平层，或圣淘沙湾临水独栋 | 1.3–1.8% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 28.1㎡（2025 Q4）；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 36.2㎡ → 2025 Q4 买 28.1㎡。人口：611 万人 ÷ 735 km²（2025）；人均 GDP：约 9.1 万（2024，新加坡统计局）；工资：月收入中位数 S$5,775（2025，人力部，全职居民，含雇主公积金）。
香港Hong Kong 反弹 从 2021 高位跌了一轮，2026 开始反弹；同样的钱面积最小。
2026 年行情：中原城市领先指数 2026 年至今约 +11%，是 2021 年后第一个上涨年，但仍比 2021 年 8 月高位低约 15%。2025 年豪宅 −2.1%（Knight Frank）。
外国人能买：外国人可买，没有限制
买入税费：2024 年 2 月起取消所有额外印花税，只付从价印花税（最高 4.25%）
持有成本：差饷 + 地租约为年租值的 8%
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 45–55㎡ · 港岛 / 九龙热门屋苑两房（实用面积） | 2.6–3.0% |
| 200 万 | 65–80㎡ · 中半山 / 九龙站 三房 | 2.3–2.8% |
| 500 万 | 110–130㎡ · 半山 / 浅水湾 大三房到四房 | 1.9–2.4% |
| 1,000 万 | 210–230㎡ · 山顶 / 浅水湾 大宅级大平层 | 1.5–2.0% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 22.5㎡（全球第二贵，仅次于摩纳哥）；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 22.6㎡ → 2025 Q4 买 22.5㎡，5 年持平。人口：750 万人 ÷ 1,114 km²（大部分是郊野公园，市区远高于此）；人均 GDP：约 5.4 万（2024，统计处）；工资：月工资中位数 HK$21,200（2025 年 5–6 月，统计处）。
东京Tokyo 高位 5 年涨最猛的之一；现在买，赌的是日元回升而不是房价再翻倍。
2026 年行情：23 区新盘均价约 1.38–1.43 亿日元，创纪录；2025 年高端新盘 +58.5%（Knight Frank 全球第一）。2026 年 4 月起境外居民买房要申报，10 月起登记要写国籍。
外国人能买：外国人可买永久产权，包括土地，没有限制
买入税费：不动产取得税 + 登记约 3–4%，中介费 3% + 6 万日元
持有成本：固定资产税 + 都市计划税约评估价的 1.7%（评估价通常远低于市价）
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 70–90㎡ · 23 区新盘三房（约 70㎡），或涩谷 / 目黑二手 | 2.4–3.0% |
| 200 万 | 120–150㎡ · 港区 / 涩谷二手大三房，或世田谷独栋 | 2.2–2.7% |
| 500 万 | 170–200㎡ · 港区 / 千代田 高端大平层 | 1.8–2.3% |
| 1,000 万 | 330–380㎡ · 广尾 / 松涛 豪宅独栋，或顶级塔楼顶层 | 1.5–2.0% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 36.6㎡；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 62.4㎡ → 2025 Q4 买 36.6㎡（日元贬值 35% 之后，美金计仍涨 70%）。人口：东京都 1,420 万人 ÷ 2,194 km²；23 区约 15,600 人/km²；人均 GDP：东京都约 5.4 万；日本全国约 3.3 万；工资：东京月薪约 40 万日元（2024，厚生劳动省，所定内工资）。
迪拜Dubai 回调 租金回报最高、汇率挂钩美金；但 5 年已涨近 3 倍，2026 开始回调。
2026 年行情：ValuStrat 指数 2026 Q3 同比 −4.5%，疫情后第一次年度下跌，比 2 月高位低约 10%；顶级别墅仍 +1.2%。2026 年约 12 万套交房，普通公寓压力最大。
外国人能买：外国人可在自由产权区买永久产权
买入税费：迪拜土地局过户费 4%；买 200 万迪拉姆以上可申请 10 年黄金签证
持有成本：没有年度房产税；物业服务费每年每尺约 AED 15–30
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 115–200㎡ · Marina / Downtown 两到三房公寓，或 Dubai Hills 联排别墅 | 4.5–5.5% |
| 200 万 | 250–370㎡ · Dubai Hills / Arabian Ranches 四到五房独栋别墅 | 3.8–4.6% |
| 500 万 | 310–600㎡ · 棕榈岛顶级公寓，或 Jumeirah Golf Estates 大别墅 | 3.0–3.8% |
| 1,000 万 | 600–750㎡ · 棕榈岛 Frond 海滨别墅（自带沙滩） | 2.6–3.4% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 62.2㎡；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 182.8㎡ → 2025 Q4 买 62.2㎡，5 年接近 3 倍。人口：约 400 万人 ÷ 4,114 km²（人口集中在沿海带）；人均 GDP：迪拜约 3.5 万；阿联酋全国约 5 万；工资：没有官方工资中位数；白领常见月薪 AED 1.2–2.5 万，蓝领远低于此。
吉隆坡Kuala Lumpur 横盘 价格是新加坡的六分之一、5 年没涨；便宜，但缺「稀缺」的故事。
2026 年行情：价格稳定，服务式公寓供应多，150 万令吉以上的豪宅 5 年持平或微跌。外国人买住宅的印花税 2026 年 1 月起从 4% 升到 8%。
外国人能买：外国人可买永久产权，吉隆坡最低价 RM 100 万（各州不同）
买入税费：外国人住宅印花税统一 8%（2026 起）+ 州政府批准费
持有成本：门牌税 + 地税，很低；豪华公寓管理费较高
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 150–200㎡ · KLCC 公园旁豪华公寓三到四房 | 2.5–3.3% |
| 200 万 | 350–500㎡ · Bangsar / Damansara Heights 独栋洋房 | 1.8–2.6% |
| 500 万 | 800–1,200㎡ · Kenny Hills / Damansara Heights 大地块洋房 | 1.5–2.3% |
| 1,000 万 | 1,400–2,300㎡ · 使馆区 / Kenny Hills 一英亩级豪宅 | 1.0–1.8% |
价格口径：估算：KLCC 豪华公寓约 RM 1,800–2,500 / 尺（2026 挂牌）；5 年：估算：吉隆坡房价指数 5 年基本横盘，令吉对美金 5 年 −1%。人口：约 200 万人 ÷ 243 km²；大吉隆坡约 880 万人；人均 GDP：吉隆坡约 3.1 万；马来西亚全国约 1.2 万；工资：吉隆坡月薪中位数约 RM 4,000（统计局）。
普吉岛Phuket 分化 同样的钱面积最大、有海；风险在产权（租约）和流动性。
2026 年行情：海景别墅仍紧俏，经纪行预计 2026 年 +5–10%；普通公寓供应增加。泰国在讨论外国人 99 年土地租约、公寓外资配额提到 75%，还没立法。
外国人能买：公寓可买永久产权（外资配额 49%）；别墅土地外国人不能拥有，常见 30 年租约
买入税费：过户费 2%（常与卖方分摊）+ 特别营业税或印花税；租约登记费 1.1%
持有成本：土地建筑税很低；托管别墅常见业主 / 管理方 7:3 分成
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 250–350㎡ · 卡马拉 / 邦涛 海景泳池别墅三到四卧（或海景公寓 150–200㎡ 永久产权） | 3.0–5.0% |
| 200 万 | 450–650㎡ · 苏林 / 卡马拉 大海景别墅五卧 | 3.0–4.5% |
| 500 万 | 600–900㎡ · Cape Yamu / 卡马拉海角 海景别墅 | 2.5–3.8% |
| 1,000 万 | 900–1,500㎡ · Cape Yamu 一线海景，或卡马拉「千万富翁大道」临海别墅 | 2.2–3.5% |
价格口径：估算：海景泳池别墅约 15–25 万泰铢 / ㎡（2026 挂牌）；5 年：估算：经纪行估计海景别墅 5 年泰铢计 +40–60%，泰铢对美金 5 年 −11%。人口：登记人口约 42 万 ÷ 543 km²（实际居住人口高得多）；人均 GDP：普吉府约 0.9 万；泰国全国约 0.75 万；工资：普吉月薪约 1.6–1.8 万泰铢。
洛杉矶Los Angeles 偏软 有地、产权最完整；每年 1.2% 房产税和保险吃掉大半租金。
2026 年行情：洛杉矶市成交中位价约 $105–109 万、每尺 $620–690，同比约 −1% 到 −2%；2025 年 1 月山火后房屋保险明显变贵。
外国人能买：外国人可买，没有限制
买入税费：买方过户成本约 1–2%；卖方另付市「豪宅税」：约 $530 万以上 4%、约 $1,060 万以上 5.5%（门槛每年调）
持有成本：房产税每年约买价的 1.1–1.25%；外国卖家出售时预扣 15%（FIRPTA）
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 120–145㎡ · Valley / 中城 老独立屋三房 | 2.0–2.8% |
| 200 万 | 170–210㎡ · Culver City / Pasadena 四房独立屋 | 1.6–2.3% |
| 500 万 | 270–360㎡ · Brentwood / Santa Monica 北 豪宅 | 1.2–1.8% |
| 1,000 万 | 360–600㎡ · 比佛利山 / Bel Air 豪宅（含地） | 0.8–1.5% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 36.4㎡；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 50.4㎡ → 2025 Q4 买 36.4㎡。人口：洛杉矶市 388 万人 ÷ 1,302 km²；人均 GDP：洛杉矶都会区约 10 万；美国全国约 8.6 万；工资：洛杉矶都会区平均年薪约 $8 万（BLS 2024）。
纽约New York 回暖 和香港一样 5 年没涨（美金计），租金却创新高；产权完整，税费和管理费高。
2026 年行情：曼哈顿 Q3 成交中位价 $127.5 万、同比 +10.9%，二手公寓（condo）中位价 $163.5 万创纪录，在售库存 −10%；顶端 10% 成交中位价 $634 万、同比 −7%。9 月租金中位数 $5,395 / 月，也是纪录。7 月起开征 pied-à-terre 税（见持有成本）。
外国人能买：外国人可买，没有限制；condo 可以自由买卖和出租，co-op 要过董事会面试、限制出租，外国买家很难通过
买入税费：买方「豪宅税」1%（$100 万起）到 3.9%（$2,500 万以上）；新盘通常由买方付市和州过户税约 1.8–2.1%；律师、产权保险另计
持有成本：房产税 + 公寓管理费合计常见每年约房价的 2%；2026 年 7 月起，不自住、也没租出 1 年以上的公寓（市政府评估值 $100 万以上）每年加征 pied-à-terre 税；外国卖家出售时预扣 15%（FIRPTA）
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 55–70㎡ · 上西区 / 上东区 二手一房，或长岛市 / 布鲁克林新盘一到两房 | 1.8–2.5% |
| 200 万 | 95–120㎡ · 切尔西 / 上西区 两到三房 condo | 1.5–2.1% |
| 500 万 | 170–210㎡ · Tribeca / West Village 三房 condo | 1.2–1.7% |
| 1,000 万 | 280–370㎡ · 中央公园旁四房大平层，或 West Village 整栋联排（townhouse） | 0.9–1.5% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 33.9㎡；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 34.9㎡ → 2025 Q4 买 33.9㎡，5 年基本持平。人口：纽约市 848 万人 ÷ 778 km²；曼哈顿约 2.8 万人/km²；人均 GDP：纽约都会区约 11.5 万；美国全国约 8.6 万；工资：纽约都会区平均时薪 $40.65（BLS 2024 年 5 月）× 2,080 小时 ≈ 年薪 $8.5 万。
伦敦London 还在跌 核心区比 2014 年高位低两到三成、还在跌；买入税费全球最重之一，是周期低点还是长期走弱，看富人回不回来。
2026 年行情：Knight Frank：伦敦核心区豪宅截至 2026 年 7 月同比 −3.3%，已连续 39 个月同比下跌；Savills 统计 Q3 同比 −4.8%，比 2014 年高位低约 27%。主因是 2025 年 4 月取消非居籍（non-dom）税制、外国富人外流；租金仍在涨。
外国人能买：外国人可买，没有限制；公寓多为长租约产权（leasehold，常见 99–999 年），独栋多为永久产权
买入税费：印花税（SDLT）累进最高 12%；第二套加 5%，非英国居民再加 2%——外国人买 £150 万以上的房子，超出部分边际税率 19%
持有成本：市政税（council tax）每年几千英镑；2028 年 4 月起 £200 万以上每年加收「豪宅附加费」£2,500–7,500；公寓另有服务费
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 60–80㎡ · 一区边缘 / 二区（Islington、Battersea）两房公寓 | 2.6–3.4% |
| 200 万 | 85–110㎡ · 肯辛顿 / 切尔西 两到三房公寓 | 2.3–3.0% |
| 500 万 | 180–240㎡ · 切尔西 / 诺丁山 联排别墅（townhouse），或梅菲尔大三房 | 1.9–2.6% |
| 1,000 万 | 300–400㎡ · 贝尔格莱维亚 / 荷兰公园 整栋联排别墅 | 1.5–2.2% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 32.9㎡；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 30.7㎡ → 2025 Q4 买 32.9㎡，美金计跌了约 7%。人口：大伦敦约 895 万人 ÷ 1,572 km²；人均 GDP：约 £6.3 万 ≈ 8.4 万美金（ONS）；英国全国约 5 万；工资：伦敦全职年薪中位数约 £4.6–5.0 万（ONS 2025 年 ASHE）。
巴黎Paris 横盘 5 年美金计涨 13%，2022 年后回调、现在走平；租金管控加财富税，回报低，买的是生活。
2026 年行情：巴黎公寓成交中位价约 €9,800/㎡（截至 2026 年 6 月的 12 个月，DVF），同比 +1.7%，2025 年夏天起基本走平，比 2022 年高位低约 9%；6 区中位约 €14,400、7 区约 €14,200。成交量回升约 10%。
外国人能买：外国人可买永久产权，没有限制
买入税费：二手房「公证费」约 7–8%（大部分是过户税），新房约 2–3%；买方付
持有成本：地产税（taxe foncière）不高；房产净值超过 €130 万每年交房产财富税（IFI）0.5–1.5%，非居民的法国房产也算；租金受管控，自住房短租每年最多 120 天
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 65–85㎡ · 16 区 / 17 区 奥斯曼老楼两到三房 | 1.8–2.4% |
| 200 万 | 105–130㎡ · 左岸 6 区 / 7 区 奥斯曼大三房 | 1.6–2.2% |
| 500 万 | 190–240㎡ · 圣日耳曼 / 16 区 带阳台的顶层或大平层 | 1.3–1.9% |
| 1,000 万 | 300–380㎡ · 7 区看铁塔大平层，或 16 区带花园的独栋（hôtel particulier） | 1.1–1.7% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 37.1㎡；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 41.9㎡ → 2025 Q4 买 37.1㎡。人口：巴黎市 209 万人 ÷ 105 km²；大巴黎约 1,200 万人；人均 GDP：法兰西岛大区约 €6.3 万 ≈ 7 万美金；法国全国约 4.6 万；工资：巴黎全职税后月薪中位数约 €2,900（INSEE，私营部门）。
巴塞罗那Barcelona 稳涨 欧洲大城市里少有的海边城市，价格只有伦敦巴黎的一半、还在涨；但西班牙对外国买家越来越不友好，政策风险最大。
2026 年行情：全市均价约 €5,150/㎡ 创纪录；Sarrià-Sant Gervasi 区 5 月约 €7,050/㎡、同比 +11%。加泰罗尼亚 2025 年 6 月起二手房过户税改成累进（最高 13%）；西班牙对非欧盟买家征 100% 税的提案在国会卡住、还没通过；巴塞罗那计划 2028 年前取消全部旅游短租牌照。
外国人能买：外国人可买永久产权，没有限制；2025 年 4 月起取消买房「黄金签证」
买入税费：二手房过户税（ITP）累进 10–13%（€150 万以上部分 13%）；新房 10% 增值税 + 1.5% 印花税
持有成本：地产税（IBI）不高；非居民每年还要按评估值缴一笔「视同租金」所得税；可能要交财富税；旅游短租牌照计划 2028 年前取消
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 100–130㎡ · 扩展区（Eixample）翻新三房，或 Sant Gervasi 三房 | 2.4–3.1% |
| 200 万 | 170–210㎡ · Turó Park / 格拉西亚大道 大四房 | 2.1–2.8% |
| 500 万 | 350–550㎡ · Pedralbes 带花园独栋，或格拉西亚大道顶层复式 | 1.6–2.3% |
| 1,000 万 | 650–1,000㎡ · Pedralbes / Tibidabo 山上大别墅，看海看全城 | 1.3–2.0% |
价格口径：估算：Pedralbes / 格拉西亚大道 / Turó Park 一线约 €9,000–14,000 / ㎡（2026 挂牌），全市均价约 €5,150；5 年：估算：全市均价 5 年欧元计约 +20%（idealista），欧元对美金 5 年 −9%。人口：巴塞罗那市 170 万人 ÷ 101 km²；都会区约 560 万人；人均 GDP：巴塞罗那省约 €3.8 万 ≈ 4.2 万美金；西班牙全国约 3.5 万；工资：巴塞罗那市平均税前年薪约 €3.5 万（市政府统计）。
悉尼Sydney 下跌 5 年美金计只涨 5%，2026 年还在跌；外国人目前只能买新房，附加税是全球最重之一。
2026 年行情：Cotality：截至 9 月悉尼房价同比 −7.0%，8 月时已比 2 月高位低 7.1%，跌得比 2022–23 年那一轮还快；独立屋中位约 A$153 万、公寓约 A$89 万。
外国人能买：外国人（非永居）2025 年 4 月起至少到 2027 年 3 月底不能买二手房，只能买新房 / 楼花，要先拿 FIRB 批准；新加坡公民没有豁免
买入税费：新州印花税约 4–5.5% + 外国买家附加印花税 9%；FIRB 申请费按房价分档，A$100 万以下约 A$1.4 万，越贵越高
持有成本：普通土地税 + 外国业主土地税附加 5%（按土地价值，每年）；每年空置超过 6 个月要交空置费；公寓另有管理费（strata）
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 80–110㎡ · 东区（Bondi / Randwick）两房公寓，或北区 Chatswood 新盘三房 | 2.4–3.0% |
| 200 万 | 140–200㎡ · Mosman / 下北岸 三到四房独立屋，或东区海景三房公寓 | 1.8–2.4% |
| 500 万 | 280–400㎡ · Bellevue Hill / Vaucluse 带泳池豪宅 | 1.3–1.8% |
| 1,000 万 | 400–600㎡ · Point Piper / Darling Point 临海豪宅（自带码头） | 1.0–1.5% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 42.1㎡；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 44.2㎡ → 2025 Q4 买 42.1㎡。人口：大悉尼约 556 万人 ÷ 12,368 km²（含大片国家公园，建成区密得多）；人均 GDP：大悉尼约 A$11 万 ≈ 7.7 万美金；澳洲全国约 6.5 万；工资：新州全职平均周薪约 A$2,050（ABS 2025）≈ 月薪 A$8,900。
惠灵顿Wellington 筑底 价格只有悉尼的三分之一、比 2022 年高位低约三成；新加坡公民可以直接买、没有印花税，但纽币 5 年跌了两成、地震保险贵。
2026 年行情：惠灵顿市 4 月中位价约 NZ$84 万，同比约 −2.6%（REINZ），比 2022 年初高位低约 25–30%；政府 2024 年起裁减公务员，首都需求偏弱。全国房价基本持平。
外国人能买：2018 年起禁止大部分外国人买现房；新加坡和澳洲公民（自贸协定）不受限制，可以像本地人一样买；2026 年 3 月起持「积极投资者 Plus」签证可买一套 NZ$500 万以上的房子
买入税费：没有印花税、没有过户税；律师费约 NZ$2,000–3,000
持有成本：地方税（rates）每年约房价的 0.4–0.6%；没有资本利得税，但 2 年内转手的住宅要交「明线测试」（bright-line）所得税；地震保险贵，而且越来越难买
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 170–230㎡ · Thorndon / Kelburn 四房独立屋（木结构老洋房，带花园） | 2.4–3.1% |
| 200 万 | 250–350㎡ · Roseneath / Seatoun 海景独立屋 | 1.8–2.5% |
| 500 万 | 400–600㎡ · Oriental Bay 临海豪宅（惠灵顿最贵的街） | 1.3–1.9% |
| 1,000 万 | 600–1,200㎡ · 惠灵顿几乎没有这个价位：可买 Oriental Bay 两栋，或周边 Wairarapa 酒庄庄园 | 1.0–1.7% |
价格口径：估算：Oriental Bay / Thorndon / Kelburn 一线约 NZ$10,000–16,000 / ㎡（2026）；惠灵顿市中位房价约 NZ$84 万；5 年：估算：惠灵顿市中位价 2020 年底约 NZ$86 万 → 2026 年约 NZ$84 万（中间 2022 年高位后跌了约 25–30%），纽币对美金 5 年 −22%。人口：惠灵顿市约 21.5 万人 ÷ 290 km²（大片山地和郊野）；人均 GDP：惠灵顿大区约 NZ$9 万 ≈ 5.1 万美金；新西兰全国约 4.8 万；工资：惠灵顿大区周薪中位数约 NZ$1,450（Stats NZ 2025）≈ 月薪 NZ$6,300。
上海Shanghai 企稳 一线里最先企稳；租金回报不到 2%，外国人基本买不了。
2026 年行情：统计局 70 城：9 月上海新房同比 +2.8%，是一线城市里唯一新房和二手都同比上涨的。
外国人能买：外国人在当地工作或学习满 1 年，只能买 1 套自住
买入税费：契税 1–3%
持有成本：上海房产税试点：非本地户籍新买约 0.4–0.6% / 年；资金汇出受外汇管制
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 60–90㎡ · 内环二手两房，或外环新盘三房 | 1.0–1.5% |
| 200 万 | 90–120㎡ · 徐汇滨江 / 前滩 新盘三到四房 | 1.0–1.4% |
| 500 万 | 170–220㎡ · 陆家嘴 / 黄浦 一线江景豪宅 | 0.8–1.2% |
| 1,000 万 | 330–450㎡ · 陆家嘴顶级江景大平层，或衡复风貌区整栋老洋房 | 0.6–1.1% |
价格口径：Knight Frank：US$100 万买 44.4㎡；5 年：Knight Frank：2020 Q4 买 49.8㎡ → 2025 Q4 买 44.4㎡。人口：2,480 万人 ÷ 6,341 km²（含郊区）；人均 GDP：约 3.0 万（2024）；工资：城镇单位平均工资约 ¥12,434 / 月（2024）。
深圳Shenzhen 筑底 跌得最多的一线城市；外国人限购 + 资金难出境，只适合在内地生活的人。
2026 年行情：统计局 70 城：9 月深圳新房同比 −1.0%，跌幅从 4 月的 −5.3% 收窄，环比已转正。
外国人能买：外国人在当地工作或学习满 1 年，只能买 1 套自住
买入税费：契税 1–3%
持有成本：暂无房产税；资金汇出受外汇管制
| 预算 | 能买 | 税前净回报 |
|---|---|---|
| 100 万 | 70–120㎡ · 南山二手三房，或龙华新盘四房 | 1.2–1.7% |
| 200 万 | 110–150㎡ · 后海 / 前海 三到四房 | 1.1–1.5% |
| 500 万 | 180–230㎡ · 深圳湾一线海景豪宅 | 0.9–1.3% |
| 1,000 万 | 350–450㎡ · 深圳湾 / 香蜜湖 顶级大平层 | 0.7–1.1% |
价格口径：估算：深圳湾一线豪宅约 15–20 万元 / ㎡；5 年：估算：二手房价比 2021 年高位跌约 30%，2020 年底接近高位。人口：1,800 万人 ÷ 1,997 km²；人均 GDP：约 2.85 万（2024）；工资：城镇非私营单位平均年薪 ¥191,367（2025）≈ ¥15,950 / 月。
现在哪里像 10 年前的普吉海角？
Lucy 这次在普吉看 Cape Yamu 的海景别墅：10 多年前约 100 万美金的别墅，现在同类要 800–1,000 万美金（Lucy 实地看房听到的数字）。现在挂牌的一线海景四卧约 1.98 亿泰铢（≈ US$587万），十卧约 6.32 亿泰铢（≈ US$1,874万）。
说实话，10 年前我们也没看懂。当年一次性买下的人，赌对了四件事：
- 稀缺：一线海景、海角地形，再也造不出来
- 便宜：以全球富人的标准，当时价格是零头
- 催化：国际航线、品牌酒店、全球富人搬家潮，后来都来了
- 拿得住：产权说得清楚，能放 10 年不用卖
按这四点给现在的候选打分（5 分最好）：
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值得研究苏梅岛海景地泰国
最像 10 年前的普吉
稀缺5便宜5催化3产权2为什么 · 风险
为什么：海景坡地有限；全岛地价均价约每㎡ 1 万泰铢，最贵的查汶山也只有约 1.8 万，是普吉海景地的零头。C9 Hotelworks 统计苏梅地产市场约 303 亿泰铢、正从别墅转向更多项目开发。
风险：外国人只能租地（30 年）；机场航班少、机票贵；水电和道路比普吉落后；转手慢。
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观察新山 RTS 站周边马来西亚
新加坡人身边的洼地
稀缺3便宜5催化5产权4为什么 · 风险
为什么：新山—兀兰 RTS 轻轨计划 2026 年底通车，过关几分钟；柔佛—新加坡经济特区（JS-SEZ）。价格约是新加坡的五分之一，永久产权可买。
风险：新山过去供应严重过剩（森林城市教训）；外国人印花税 8% + 最低价门槛；租客以新加坡上班族为主，通车前后可能已提前涨价。
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观察富国岛 / 岘港海滨越南
有催化，但产权弱
稀缺4便宜5催化4产权1为什么 · 风险
为什么：越南 2027 年在富国岛办 APEC，机场和配套在升级；海滨地价远低于泰国。
风险：外国人只拿 50 年使用权、单个项目外资配额有限；法律和转手不透明；资金汇出要走流程。
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观察日本二线度假地日本
买的是日元洼地
稀缺4便宜4催化3产权5为什么 · 风险
为什么：日元 5 年贬值约 35%，外国人可买永久产权连土地；冲绳海边、白马、京都町家比东京和二世古便宜得多。
风险：人口减少、冬季 / 旺季以外空置高；民宿法规严；2026 年起外国买家要申报，限制可能继续收紧。
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观察香港核心豪宅香港
周期洼地，不是稀缺洼地
稀缺4便宜3催化3产权5为什么 · 风险
为什么：比 2021 高位仍低约 15%，2026 年才开始反弹；额外印花税全取消，港币挂钩美金。
风险：单价全球第二贵，回报 2–3%；反弹靠利率和内地资金，不一定持续。
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观察伦敦核心区英国
周期洼地，但还在跌
稀缺4便宜3催化2产权4为什么 · 风险
为什么：核心区比 2014 年高位低约 27%（Savills），英镑 5 年基本没动，美金计价格回到十多年前；租金还在涨。
风险：已连续 3 年多同比下跌，底部没出现；非居籍税改让富人外流；外国人印花税边际最高 19%，2028 年起还有豪宅附加费，买卖一次成本很高。
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观察新西兰（新加坡人可直接买）新西兰
新加坡人专属的周期洼地
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为什么：新加坡公民不受外国人禁令限制，永久产权、没有印花税和资本利得税；惠灵顿房价比 2022 年高位低约三成，纽币又比 5 年前便宜两成多，美金计像打了六折。
风险：人口少、经济靠政府和农业；地震风险和保险费；转手慢；纽币可能继续弱。
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已经涨过普吉一线海景泰国
还没贵到头，但已不便宜
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为什么：真正一线海景（Cape Yamu、卡马拉海角）供应几乎为零，每㎡ 美金价仍只有新加坡的约六分之一。
风险：10 年前那一波最大的涨幅已经过去；外国人别墅仍是租约；99 年租约法案还没通过。
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已经涨过迪拜阿联酋
已经涨过一轮
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为什么：回报高、没有房产税、汇率挂钩美金。
风险：5 年涨近 3 倍，2026 年第一次年度下跌；2026–2027 交房量大，土地可以不断填海和向内陆扩张——不稀缺。
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风险大巴厘岛印尼
风险大于机会
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为什么：海景和稻田景确实稀缺，价格也便宜。
风险：外国人不能拥有土地，很多别墅靠代持或违规审批；当地政府在整顿违规别墅和过度开发。
这是 Lucy 的看房笔记和公开数据整理，不是投资建议。Lucy 是新加坡持牌房产经纪（CEA 注册编号：R062904B），海外部分只做信息分享；在泰国、马来西亚、越南、日本买房，请找当地持牌律师核对产权和税务。
想比较新加坡和海外哪里更适合你？告诉 Lucy 你的预算、身份和用途（自住、收租、留给孩子），帮你把税费和回报算清楚。
看 Lucy 代言的海外项目 WhatsApp 联系 Lucy 微信：wlx567数据来源和口径（核对到 2026-10-30）
- 汇率：2026-10-30 实时汇率；「本币 5 年」= 2020 年底到现在对美金的变化，正数是本币升值。
- 能买多大：每个城市每档预算按当地 2026 年成交 / 挂牌价区间估算，是这类房子的常见面积，不是某一套房的报价；香港是实用面积。
- 回报：毛回报按当地同类房子常见租金；税前净回报扣房产税（新加坡按出租年值累进、洛杉矶约 1.2%、纽约房产税加公寓管理费约 2%、巴黎超过 €130 万另有财富税）、管理 / 服务费、约 1 个月空置、托管或中介佣金。
- Knight Frank《The Wealth Report 2026》：US$1m 能买多少㎡（2020 Q4 / 2025 Q4）
- Relocate 转载 Knight Frank 表格与 PIRI 100（东京 +58.5%、迪拜 +25.1%）
- Knight Frank：2025 年新加坡豪宅 +7.9%、香港 −2.1%
- URA：2026 Q3 私宅价格指数快估
- 中原城市领先指数（CCL）
- 迪拜 ValuStrat 2026 Q3 报道（Gulf Today）
- 国家统计局 70 城房价 2026 年 9 月（国新办）
- 马来西亚外国人印花税 8%（2026）
- 泰国 99 年租约 / 公寓外资配额提案（泰国政府新闻）
- C9 Hotelworks：苏梅岛地产市场
- 新山 RTS 对房价的影响（NST 2026-08）
- 曼哈顿 2026 Q3 成交报告（UrbanDigs / Keller Williams NYC）
- 曼哈顿 9 月租金中位数 $5,395（Corcoran，6sqft 报道）
- 纽约市 pied-à-terre 税（2026 年 7 月起，EisnerAmper）
- 美国劳工统计局：纽约都会区 2024 年 5 月工资
- Savills：伦敦核心区 2026 Q3 同比 −4.8%（Mortgage Solutions）
- 英国 2028 年起 £200 万以上「豪宅附加费」（Deloitte）
- 巴黎 2026 年上半年成交价（Home Select，DVF 数据）
- 巴塞罗那房价创纪录（idealista）
- 加泰罗尼亚过户税累进税率（Lucas Fox）
- 西班牙对非欧盟买家 100% 税提案现状（The Local，2026-10）
- Cotality：悉尼房价 2026 年 9 月同比 −7.0%（Dimsum Daily 报道）
- 澳洲 2025 年 4 月起禁止外国人买二手房（HSF Kramer）
- 惠灵顿房市 2026 展望（Squirrel，REINZ 数据）
- 新西兰外国买家规定和投资签证买房新规（Pathways NZ，2026-03）
- 新加坡人力部：2025 年月收入中位数
- 香港统计处：2025 年工资中位数
- 深圳统计局：2025 年平均工资
- 汇率：open.er-api.com（2026-10-30）